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房卡教程
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【导读】龙湖集团2024年半年报出炉，上半年实现营业收入为468.6亿元，股东应占溢利为58.7亿元，经营性业务利润贡献超八成

房地产市场处在调整期的背景下，构建新的发展模式似乎已成了必行之举。

民营龙头房企——龙湖集团8月23日发布2024年年中“成绩单”，其中经营性业务在核心权益净利中的贡献占比达到80%以上，债务规模也在稳定下降。

在龙湖管理层看来，完成债务结构的转换、经营性业务营收占比的提升是实现新旧模式转换的“法宝”。

经营性业务利润贡献超八成

对于龙湖集团来说，经营性收入已经成为业绩增长的重要引擎。

据龙湖集团2024年中报显示，上半年公司实现营业收入为468.6亿元，股东应占溢利为58.7亿元。具体来看，开发业务板块营收为337.6亿元，占比72%，运营业务和服务业务板块分别为66.1亿元和64.9亿元，合计占比28%。

值得注意的是，在地产开发结算收入和毛利率的影响下，地产开发业务虽然为营收贡献的主力，但盈利方面依然承压。相比较而言，运营及服务两大业务板块则带来了较大的利润贡献。

得益于运营和服务业务的拉升，最终综合毛利率达20.6%，对应毛利额96.4亿元，剔除公平值变动等影响后的净利润达47.5亿元，其中运营和服务业务的贡献超80%。

据统计，截至2024年6月30日止，龙湖商业累计开业运营商场达91座，覆盖全国20座城市，合作品牌超6800家，战略合作品牌超400家，整体出租率96%。

龙湖集团表示：“盈利是行业共性问题，也是整个行业穿越周期需要解决的难题。我们将逐步修复开发板块利润，同时保持运营及服务板块收入及利润的稳步增长，不断优化利润结构，未来回归增长。”

此外，龙湖集团管理层在业绩会上透露，预计2028年龙湖集团经营性收入占比能够过半，可以实现第二曲线收入超过第一曲线，届时龙湖整个业务模式将切换至新的发展模式。

“新旧模式转换关键要调整债务结构”

尽管2024年上半年楼市利好政策频出，但随着房地产市场重新划定规模的边界，回落的销售数据持续考验着房企紧绷的现金流。

根据中指研究院统计，2024年，房企到期债券规模为7703.1亿元，与上一年到期余额超9500亿元相比下降19.6%，但整体债务规模仍处于较高水平。

龙湖集团管理层在业绩会上表示，行业过往依靠负债规模和资产规模上升带动销售规模同步上升，这一旧发展模式已经不可持续，而房企新旧动能转换最关键的是要处理好债务问题。

2023年龙湖开始主动有序地压降负债规模。据2024年半年报披露，截至报告期末，龙湖集团的有息负债规模为1874.2亿元，较年初减少52亿元。在手现金为500.6亿元，净负债率为56.7%，剔除预收款后的资产负债率为58.6%，较23年末下降约2个百分点。

龙湖集团管理层在业绩会上透露：“截至目前，龙湖集团2024年到期的境内债券剩余10亿人民币，钱已经准备好；2027年前没有到期的境外债券，下半年龙湖集团将继续有序推进，提前偿还明年到期的债务。”

值得一提的是，龙湖集团依靠经营现金流带动有息负债稳步下降的同时，用长周期的经营性物业贷款替换3-5年短期的信用融资。今年上半年，龙湖经营性物业贷净增219亿元，其中存量项目通过抵押率提升带来的增额超过140亿元，平均融资成本约4.16%，平均借贷期限拉长至9.19年。?